오는 12월이면 주민 스스로의 선택에 따라 뉴타운·재개발 추진여부가 결정되는 첫 지역이 나온다.
서울시는 추진주체가 없는 정비예정구역(존치정비구역) 266개 중 163개 구역(시장 시행 98곳, 구청장 시행 65곳)을 대상으로 ‘뉴타운·재개발 실태조사’에 착수, 이들 지역에 대한 주민의견수렴 결과를 통해 오는 12월~내년 2월 사업 찬반 여부를 결정하게 된다고 17일(화) 밝혔다.
시장이 시행하는 98곳은 정비예정구역 74개소, 존치정비구역 24개소 등이다. 또, 자치구청장이 시행하는 65개 구역은 정비구역 7개소, 정비계획 수립중인 곳 18개소, 재정비촉진구역 22개소, 재정비촉진계획 수립중인 곳 18개소다. 나머지 103곳은 이후 2차로 추진된다.
<추진위나 조합 등 사업 추진주체 없는 266구역 중 163곳 1차 실태조사>
이번 실태조사는 지난 1월 박원순 시장이 발표한 ‘뉴타운·재개발 수습방안’의 일환으로서, 뉴타운·재개발구역으로 지정은 됐으나 추진위원회나 조합 등의 사업 추진주체가 없어 추정분담금 등을 파악하기 어려운 지역 주민들에게 공공이 정확한 정보를 제공, 주민 스스로 사업에 대한 찬반 여부를 결정할 수 있도록 하기 위한 조치다.
수습방안 발표 이전에 해제를 신청했던 정비예정구역 중 18개 구역은 해제절차를 계속 진행해 7.18 도시계획위원회 심의 절차만을 남겨놓은 상황으로서, 8월 초에는 구역 해제를 마무리할 것으로 전망된다.
<시장-구청장 나눠서 실태조사 실시하되 시급한 28개소 우선실시>
특히, 서울시는 이번 조사를 시장과 구청장이 분담해 실시하되 구역해제 요청 등 민원이 있는 곳 또는 실태조사가 시급한 도봉구 창동 16구역 등 28개소(시장 8개소, 구청장 20개소)를 ‘우선실시구역’으로 선정해 시행하기로 했다.
시장이 시행하는 우선실시구역은 자치구청장과의 협의를 거쳐 권역별 1개소씩 8개소를 선정했다. 또 자치구청장이 실시하는 20개소는 자치구별로 1건씩(5개 구는 1차 조사 대상 없음) 선정됐다.
이는 많은 곳을 일시에 조사할 경우 발생할 수 있는 시행착오에 미리 대비하고, 시행 과정에서 나타난 문제점을 나머지 구역 조사 추진에 반영하기 위함이다.
<사전설명회~실태조사~주민정보제공~주민설명회 및 의견수렴 6단계 진행>
실태조사는 ①대상결정 ②사전설명회 ③실태조사(개략적 정비계획 수립 및 추정분담금 산정) ④조사결과 확정 및 주민 정보제공 ⑤ 조사결과 주민설명회 ⑥주민의견 수렴(주민찬반조사)의 6단계로 진행된다.
<사전·사후 주민설명회로 충분한 소통과 토론 거치고 분담금 등 객관성 담보>
사전설명회 : 실태조사의 목적과 필요성, 내용 및 절차 등을 적극 설명함으로써 주민 이해와 협조를 구하기 위해 정비구역별로 구역 주민을 대상으로 개최된다.
주민설명회 개최시기 및 장소는 자치구와 협의를 거쳐 7월부터 정해지며, 해당 구역별 주민을 대상으로 실시하는 것을 원칙으로 하되 해당 구청 및 구역의 여건에 따라 대상 및 시기를 조정할 계획이다.
안내를 위해서는 리플릿 및 안내문을 개별 우편발송하고, 시·구 홈페이지에 게시함과 더불어 블로그, 트위터, 페이스북 등 뉴미디어를 활용해 널리 알린다. 설명회 진행은 실태조사 취지와 목적, 내용 및 시행절차 등을 설명한 후 질문 및 답변을 하는 순서로 진행된다.
또한, 설명회 참석 주민을 대상으로 해당구역 실태조사에 대한 주민의견, 건의사항 등에 대한 설문조사를 실시, 향후 실태조사 시행 시 참고자료로 활용할 계획이다.
서울시는 실태조사 시행 주체인 시장 또는 자치구청장과 주민 사이의 쌍방향 대화를 통해 주민 소통을 강화함으로써 진정으로 주민이 참여하는 실태조사가 되도록 하겠다고 취지를 밝혔다.
개략적 정비계획 수립 : 토지이용계획 및 건축계획을 포함한 개략적 정비계획은 ‘서울시 실태조사 가이드라인’에 따라 수립하며, 현황조사를 바탕으로 각 구역별 정비사업의 용적률, 층수, 세대수 등을 계획한다. 이 때, 도시계획위원 등 전문가의 자문 의견도 반영한다.
토지이용계획은 기존에 수립된 정비기본계획을 고려해 수립하며, 개발가능용적률을 기반으로 용도지역 및 층수를 최대 1단계 완화하되, 일반적인 정비사업의 토지이용계획과 유사하게 수립하는 것을 원칙으로 했다.
건축계획은 관련법에서 정하는 규정을 준수해 실제 건축이 가능한 규모로 수립하며, 임대주택비율, 주택규모별 세대수, 지하주차장 계획 등은 시장상황과 정책방향을 감안하여 배분토록 했다. 재개발의 경우에는 기준용적률 20% 상향을 적용하여 건립세대수가 최대한 확보되도록 계획했다.
한편, 서울시가 제공한 ‘실태조사 가이드라인’은 용역 수행자가 정비사업의 개략적 정비계획 수립, 사업비 및 분담금 추정 방법에 있어 객관성과 신뢰성을 확보할 수 있도록 시정개발연구원 연구용역 및 전문가 자문을 통해 마련한 것이다.
추정 사업비·분담금 산정 : 사업비 및 분담금 추정은 수립된 개략적 정비계획을 토대로 종전 및 종후 가치를 추정하는데, 특히 서울시의 ‘사업비 및 분담금 추정 프로그램’을 활용해 산정함으로써 결과의 신뢰도를 높였다.
종전자산가치 추정은 실태조사 착수시점을 기준으로 감정평가를 시행해 결정하며, 감정평가는 평가에 들어가는 시간 및 비용 등을 감안해 탁상감정으로 시행한다.
분양가의 산정은 반경 500m, 1,000m를 기준으로 2000년 이후에 지어진 300세대이상의 주변 아파트 시세를 기준으로 감정평가사가 결정하며, 공사비는 국토해양부 발표 표준건축비를 기준으로 했다.
조사결과 확정 및 주민 정보제공 : ‘실태조사 추진단’의 검토를 거쳐 조사결과를 확정한 후 추정분담금을 주민에게 제공하여 주민들이 정비구역의 실태를 이해하고 의사를 결정할 수 있도록 돕는다.
추진위원회나 조합 등 추진주체가 없는 구역에 대한 추정분담금 등의 정보는 토지등소유자에게 개별적으로 제공하지 않고 표본지에 대한 추정분담금 산정결과만을 제공한다.
표본지(구역별 10개 이상)의 추정분담금 산정은, 구역 내 토지를 일정간격으로 세분화해 범위 내 토지가격을 평균하고, 평균값에 근접한 토지를 표본지로 선정하게 된다.
주민들은 표본지와 본인이 소유한 토지의 규모를 비교해 본인의 추정분담금을 유추할 수 있으며, 필요할 경우 주민이 직접 인터넷을 통해 개인별 추정분담금을 열람할 수 있도록 할 계획이다.
표본지의 분양아파트 규모별 추정분담금뿐만 아니라 공사비 및 분양가의 장래변화 가능한 범위 값(기준값, ±5%, ±10% 등 총 25개)에 대한 추정분담금도 함께 제공해 주민들이 장래변화에 따른 추정분담금 변동 상황도 쉽게 예측할 수 있도록 했다.
주민설명회 : 실태조사 최종 결과가 나오면 구역별로 개최, 주민에게 알기 쉽게 설명하고 소통의 장을 마련하는 등 알권리를 최대한 보장함으로써 구역의 향후 진로에 대해 주민이 충분히 검토하고 토론할 수 있도록 지원한다.
주민설명회에서는 추정분담금 등 해당구역에 대한 객관적인 정보를 주민에게 상세히 설명하고 필요시 주민토론회를 개최할 계획이다. 더불어, 향후 주민의견 수렴방법 및 절차 등을 구체적으로 설명하게 된다.
주민의견 수렴(주민찬반조사) : 실태조사 최종결과에 대한 주민설명회 시행 후, 자치구청장은 구역별 토지등소유자를 대상으로 정비사업 시행 찬반여부에 대한 주민의견을 공정하고 투명한 절차에 따라 수렴하게 된다.
주민의견조사는 사전안내문 발송, 조사인명부 확정, 주민의견조사, 개표 및 결과발표의 순으로 진행되며, 우편조사를 원칙으로 하되 필요시 현장투표를 병행할 계획이다.
우편조사는 구청장이 등기우편으로 주민의견조사서를 발송하면, 조사대상자가 정비사업 찬반의사 표시 후 동봉된 회신용 우편봉투에 넣어 자치구 담당과로 발송(우편요금 수신자 부담)하면 되고, 자치구청이나 해당 주민센터를 방문해 직접 제출해도 된다.
또한, 필요 시 시행하는 현장투표는 법정 공휴일을 포함해 2일 이상 실시할 계획이며, 조사대상자는 신분증을 지참하고 해당 자치구 또는 동주민센터 내 지정 투표소를 방문해 직접 투표가 가능하다.
<28개 우선실시구역 12월엔 주민의견 수렴 결과 발표 및 후속조치 착수>
이러한 절차를 바탕으로 28개 우선실시구역은 오는 8월까지 조사를 마무리하고 9월 4주간에 걸친 실태조사 결과 주민홍보에 들어간다. 이후 10월~11월까지 8주간 주민의견을 수렴하고 올해 12월엔 주민의견 수렴결과를 발표하고 후속 조치에 착수하게 된다.
<135개 잔여구역은 내년 2월까지 우선실시구역과 병행하여 진행>
또 135개의 잔여구역은 오는 8월~내년 2월까지 조사 및 결과발표 과정이 진행된다. (※별첨3 참조)
잔여구역 중 시장 실시구역은 8월까지 현황조사→ 9월엔 개략적 정비계획을 수립(4주)해→ 정비계획 적정성 검토(2주)를 거치고→ 10월 중순부터 추정분담금을 산정(4주)해→ 추정분담금 적정성 검토(2주)를 거친 후 12월부터 조사결과 주민홍보(4주)를 시행→ 내년 2월까지는 주민의견 수렴결과 발표 및 후속 조치에 착수하게 된다.
<‘실태조사 추진단’구성해 주민소통, 정비계획 및 사업성 분석 검토 역할>
서울시는 이번 실태조사를 실시함에 있어‘실태조사 추진단’을 구성하는 한편, 서울시 시정개발연구원 전문가의 검수절차와 ‘신주거재생정책자문위원회’의 자문 등을 추가로 거치는 등 실태조사 자료의 객관성을 유지하는데 노력을 아끼지 않을 계획이다.
‘실태조사 추진단’은 서울시 주거재생정책관을 단장으로 하고 주거재생정책분야 전문가가 참여하며 3개 T/F(주민소통, 정비계획 검토, 사업성 분석 검토)로 구성된다.
주민소통 분야 T/F는 ‘실태조사관’을 중심으로 사전설명 및 실태조사 홍보 등의 현장소통 역할을 맡게 되며, 나머지 2개 T/F는 객관적인 데이터 검토 역할을 수행한다.
‘주민소통 분야’ : 주거재생지원센터 실태조사관을 중심으로 사랑방 좌담회 형태의 소규모 단위 설명회를 수시로 개최, 사전설명 및 실태조사 결과 홍보, 필요시 찬반토론 등 주민의견 수렴 업무를 수행한다.
‘정비계획 검토 분야’는 용역수행자가 수립한 각 구역별 개략적 정비계획의 적정성을 검토하게 되며, 관련 전문가로는 해당 정비계획에 대한 심의를 담당하는 서울시 도시계획위원회 위원 및 도시재정비위원회 위원이 참여한다.
‘사업성 분석 검토 분야’는 용역수행자가 수립한 각 구역별 사업비 및 분담금 추정의 적정성을 검토하게 되며, 관련 전문가로는 감정평가사, 정비사업전문관리업체 대표, 분양전문가 등이 참여한다.
서울시는 특히 시민활동가, 갈등해결전문가, 도시·건축분야 전문가 등 최대 100명으로 구성된 ‘실태조사관’이 현장에서의 주민소통 강화 및 홍보, 공공의 역할 보완에 나서도록 할 계획이다.
‘실태조사관’은 자치구별 최대 5인이 파견되는 것을 원칙으로 하되 실태조사 대상구역 수 등에 따라 파견인원을 조정할 계획이다.
<추진주체 있는 곳, 8월부터 신청가능, 시행령·조례 개정 후 실태조사 실시>
추진주체가 있는 곳에 대한 실태조사는 도정조례 개정(’12.7.30 공포 예정)이후부터 토지등소유자 10%의 동의로 신청이 가능하며, 구청장은 신청 후 30일 이내에 정보제공 여부를 통보하게 된다.
다만, 실질적인 실태조사는 추진위원회 사용비용 보조 근거 마련을 위한 도정법 시행령 및 조례개정 후 시행하게 된다.
한편, 이미 구청장의 승인을 얻은 추진위원회나 구청장의 인가를 받은 조합을 해산하고자 하는 경우에는 주민 스스로 판단해 추진위원회 또는 조합 설립에 동의한 자의 1/2 이상 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 구청장에게 해산을 신청하면 구청장이 추진위원회 승인 또는 조합설립인가를 취소하게 된다.
이건기 서울시 주택정책실장은 “이번 실태조사는 주민과의 소통을 최우선 가치로 삼겠다는 원칙하에 진행된다”며 “실태조사 결과의 객관성 확보에 최선을 다해 주민이 합리적 판단을 내릴 수 있도록 하겠다”고 밝히고, 주민들의 적극적인 참여와 협조를 당부했다.
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