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서민 피눈물 흘리는 지역주택조합 제도 대대적 개정, 장기간 사업 지연 시 해산 절차 마련
- 탈퇴 및 비용 환급 청구 소급 적용 등 담은 ‘주택법’ 개정안 발의 -
2019년 03월 15일 (금) 18:14:07 이일성 대표/ 기자 sunsta@sunnews.co.kr

 국토교통위원회 소속 박홍근 의원(더불어민주당, 서울중랑을)은 주택조합사업의 투명성 강화와 피해자 구제를 위해 장기간 사업 지연 시 해산 절차 마련, 탈퇴 및 비용 환급 청구 조항의 소급 적용 등을 주요 내용으로 하는 '주택법 개정안'을 발의하였다고 밝혔다.

 이번 개정안의 주요내용 은 다음과 같다.

① 조합원 자격요건 강화(제2조제11호가목)

 ㆁ(문제점) 주택조합에 따라 사업부지 관할 시·군 밖의 조합원 거주 비율이 약 50%가 되는 등 투기적 수요가 의심되는 사례 발생

 ㆁ(개선안) 9개 광역생활권(기존) → 동일 및 연접 시·군(변경)

   
▲ 박홍근 국회의원(더불어민주당, 서울중랑을)

② 조합설립인가 요건 강화(제11조제2항)

 ㆁ(문제점) 조합설립인가는 토지사용권원만 80%이상 확보하면 가능하나, 사업계획 승인을 받기 위해서는 토지소유권 전부를 새로이 확보하여야 하므로 조합 설립인가 이후 사업 추진이 불안정

 ㆁ(개선안) 사업부지 80%이상의 토지사용권원(기존) → 현행 & 30% 이상의 토지소유권 확보(변경)

③ 업무대행자의 최소자본금 요건 마련(제11조의2제1항)

 ㆁ(문제점) 개인인 중개업자 등은 자본금을 갖추지 못한채 업무대행 사무를 추진하고 있어 조합사업의 난립 및 사업추진 지연 등이 초래

 ㆁ(개선안) 업무대행자의 최소자본금 요건*을 시행령에서 정함
  * (예) 법인은 3억원, 개인은 6억원 이상(주택건설사업 등록사업자와 동일)

④ 조합사업 실적보고 의무 부과(제11조의2제3항, 제12조)

 ㆁ(문제점) 조합 또는 업무대행자*는 추진 실적에 대한 보고 의무가 없어 조합원이 관련 정보를 파악하기 어렵고, 지도·감독에 한계
 * 주택조합 업무대행자(주택법 제11조의2) ① 등록사업자 ② 중개업자 ③ 정비사업전문관리업자 ④ 부동산개발업 등록사업자 ⑤ 신탁업자

 ㆁ(개선안) 업무대행자는 해당 업무의 분기별 실적보고서를 조합에 제출, 조합은 분기마다 실적보고서를 작성하여 조합원에게 공개토록 함

⑤ 조합원 모집신고 시 사용권원 확보 신설(제11조의3)

 ㆁ(문제점) 조합원 모집 단계에서 토지 사용 권원도 없이 과장 광고를 통해 모집하면서 사업이 지연 되고 피해사례 발생

 ㆁ(개선안) 조합원 모집 신고 단계에서 토지 사용권원을 50% 확보하도록 함

⑥ 계약내용의 설명의무 등 부과(제11조의4)

 ㆁ(문제점) 조합원 가입 계약 시 계약내용을 모르고 가입하는 사례가 발생하고 있으며, 이로 인한 탈퇴, 미환급 등 관련 피해사례 발생

 ㆁ(개선안) 조합원 모집주체(발기인, 업무대행자)에게 계약상의 중요사항*에 대한 설명의무를 부과하고 이에 관한 서면 확인서를 교부토록 함
 * 조합사업개요, 조합원 자격기준, 분담금 등 각종 비용, 토지확보현황, 위험요인 등

⑦ 조합원 모집 관련 준수사항 신설(제11조의5)

 ㆁ(문제점) 주택조합이 조합원을 모집하는 과정에서 거짓·과장으로 가입을 알선하여 피해를 호소하는 민원 사례가 빈번하게 제기

 - 마감자재, 평면 및 구조 등은 사업계획 승인 시에 확정되나 조합원 모집 시점부터 미확정된 견본주택을 설치·운영하여 가입을 유도

 ㆁ(개선안) 조합원 모집 광고 시 필수 기재사항* 을 명시토록 하고, 광고 금지행위를 구체화, 사업계획승인 이전 견본주택 설치 금지
 * ‘지역주택조합 조합원 모집을 위한 광고’ 문구, 조합원 가입의 자격기준 등

⑧ 조합 추진주체 자격요건 강화(제13조제4항, 제13조의2)

 ㆁ(문제점) 주택조합 설립 이전 추진주체(발기인)는 자격기준 및 결격사유 등의 제한이 없어 다주택자 등도 자유롭게 발기인으로 참여 가능

 ㆁ(개선안) 조합설립 전 추진주체(발기인)에 대해 조합원 자격기준* 및 조합임원의 결격사유 규정 준용, 조합임원의 타조합의 겸직 금지
 * 동일 시·군(인접 포함) 1년 이상 거주 & 무주택자인 세대주

⑨ 자금 관리의 투명성 제고(제14조제3항)

 ㆁ(문제점) 주택조합의 자금 관리상 제한사항이 없어 조합원 모집 시 조합장 개인계좌로 입금받아 공금을 횡령, 잠적하는 등 비리사례 발생

 ㆁ(개선안) 자금보관 업무를 신탁업자 등 전문기관에 위탁 의무화

⑩ 장기간 사업지연 시 해산절차 마련(제14조의2)

 ㆁ(문제점) 장기간 사업 지연 시 조합원은 탈퇴 및 납입금 환급을 원하나 대다수 조합은 사실상 비용 반환이 어려우며 사업이 장기화 될수록 운영비용 충당 등으로 환급 가능성이 낮아짐

 ㆁ(개선안) 주택조합(발기인)이 일정기간 내* 인허가를 득하지 못하면 반드시 조합원 의사를 확인(2/3 동의)하여 해산여부 결정토록 함
 * 모집신고후 2년 이내, 주택조합 인가후 3년 이내

⑪ 회계서류 보관 의무화(제14조의3)

 ㆁ(문제점) 현재 조합설립인가 시, 사업계획승인 시, 사용검사 시에 회계감사를 받아야 하나, 관련 회계서류의 보관 의무가 없는 상황

 ㆁ(개선안) 주택조합 설립이전 조합원 모집시점부터 관계 회계서류(월별 장부 및 증빙서류) 보관 의무화

⑫ 벌칙 및 과태료 규정 신설(제102조, 제104조, 제106조)

 ㆁ 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 : 제11조의5

 ㆁ 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 : 제11조의2제3항,
제14조의2, 제14조의3제2항

 ㆁ 1천만원 이하의 과태료 : 제11조의4제1항, 제2항, 제13조제4항, 제14조제3항

⑬ 조합 탈퇴 및 환급 청구 관련 부칙 규정 개정(법률 제14344호, 2016. 12.2, 부칙 제 2조 개정)

 ㆁ 2016년 법 개정으로 조합원의 제명・탈퇴 시 이미 납부한 납입금에 대한 원활환 환급을 위해 조합규약에는 조합원의 제명・탈퇴에 따른 비용환급의 시기・절차를 포함하도록 명문화함. 그러나 조합규약에 따른 탈퇴 및 비용 환급 청구 관련 규정(제11조제7~9항)이 2017년 6월 법 시행 이전에 설립된 조합에는 적용되지 않아 대부분의 조합이 적용받지 못한 채 탈퇴하려는 사람들을 구제할 수 업음. 이에 법 시행일인 17년 6월 3일 이전에 설립인가를 받은 주택조합도 적용하도록 함

 박홍근 의원은 “그동안 지역주택조합 제도는 서민의 내 집 마련을 도모한다는 본래의 취지에서 벗어나 법의 사각지대를 악용해 과장·허위광고로 조합원을 현혹하는 행위가 성행하고 서민들에게 막대한 손해를 끼치는 사례가 많았다”며

 “규제 강화와 피해자 구제 방안을 담은 주택법 개정안이 하루 빨리 통과되어 전국적으로 속출하는 지역주택조합 피해를 수습하고 예방해야 할 것”이라고 말했다.

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