이재명 정부는 집값안정·주거안정 위한 근본대책 마련하라!

 이재명 정부는 이번 7월에 부동산 정책 국민의견 경청 토론회를 진행하고 있다. 지난 14일 공급분야, 15일 금융분야, 16일 세제분야 토론회가 개최되었으며, 오는 23일에는 이재명 대통령이 참석하는 종합토론회가 예정되어 있다.

 그러나 국토교통부가 주최한 7월 14일 공급정책 토론회는 주택공급과 관련된 다양한 의견을 수렴하는 자리였음에도 불구하고, 상당수 논의가 업계와 이해관계자들의 요구를 전달하는 데 집중되었고,
 정작 집값상승과 전월세부담으로 어려움을 겪는 무주택 서민과 실수요자의 목소리는 충분히 반영되지 못했다며 경제정의실천시민연합(경실련)이 22일 오전 청와대 분수대 앞에서 시민들의 집값안정과 주거안정을 위해 필요한 정책들이 사회적으로 논의되길 희망한다며 다음과 같이 기자회견을 개최했다.
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 정부는 토지임대부 주택공급을 확대해야 한다. 토지임대부 주택은 토지는 공공이 소유하고 건물만 시민들에게 분양하는 방식이다. 토지와 건물 모두 매각하는 공공분양과 달리 토지비를 제외할 수 있어 인근집값의 30%에 가까운 가격으로 공급할 수 있다. 실제로 2022년 12월에 사전청약이 실시된 고덕강일3단지 토지임대부 주택은 전용면적 59㎡기준 분양가가 3.6억원이었다.
 인근 아파트 실거래가가 11억원 수준이라는 점을 고려하면 시세 대비 32.7%에 분양된 것이다. 마곡지구 16단지, 17단지 또한 마찬가지로 시세 대비 25%에 공급되었다.

 고덕강일3단지 인근 11억원짜리 아파트를 구입할 때 자기자금 3억과 은행대출 8억원을 활용한다고 가정하면, 금리 4% 기준으로 월 이자만 267만원 부담하여야 한다. 반면 고덕강일3단지 토지임대부 주택은 동일한 자기자금을 투입하더라도 건물 분양대금 3.6억원을 부담하고 월 40만원 수준의 토지임대료만 부담하면 신축아파트에 장기적으로 거주할 수 있다.
 시장임대료 수준으로 토지임대료를 설정함으로써 낮은 분양가로 인한 로또분양 문제를 완화할 수 있으며, 시세차익 중심의 아파트 시장질서에서 사용가치 중심의 시장질서로 전환할 수 있다.

 땅장사(택지매각), 집장사(공공분양) 방식은 토지와 건물을 모두 민간에 매각함으로써 개발이익이 공공에 환원되지 못한다는 한계를 갖고 있다. 당첨만 되면 수억원에 달하는 개발이익을 얻을 수 있으므로 건설사와 시민들은 자연스레 택지매각·청약에 몰리게 된다.

 경실련은 과거 광교신도시의 개발이익 14조원 중 95%가 건설사·수분양자 등 민간에게 돌아갔다고 발표한 바 있다. 당시 경기도시공사 등 공공은 서민주거안정을 위해 강제수용한 땅을 민간에 되팔았다. 택지를 민간에 매각해 땅장사를 하고, 공공분양을 통해 집장사를 한 결과, 개발이익 14조원 중 공공의 이익은 0.7조원에 불과했고 대부분 건설사·수분양자 등 민간에게 돌아갔다.
 *경실련, [기자회견] 공공이 땅장사 안 했다면 13조원 민간로또도 없었을 것, 2019.07.24., 
 https://ccej.or.kr/posts/E7tGG6

 따라서 토지임대부 주택공급이 확대되어야 한다. 토지임대부 주택은 토지임대료라는 장치를 통해 모든 이익이 민간에만 귀속되지 않도록 설계되었다. 또한 낮은 분양가의 토지임대부 주택이 지속적으로 공급될 경우 민간 분양시장과 경쟁하며 인근 지역의 부동산가격을 안정시키는 효과도 기대할 수 있다. 집장사가 토지와 건물을 함께 매각하는 것인 만큼, 토지임대부 주택공급은 공공택지 매각을 중단하겠다는 이재명 정부의 9·7 대책 기조와도 부합한다. 3기 신도시, 1.29 대책에 포함된 부지, 그리고 용산정비창·서울혁신파크 등 국공유지에서 모두 공공분양이 아닌 토지임대부 주택이 공급되어야할 것이다.

 또한 정부는 진짜공공임대주택 공급을 확대에 나서야한다. 경실련은 공공임대주택 유형 중 영구임대, 50년임대, 국민임대, 장기전세, 통합공공임대주택을 ‘진짜공공임대주택’으로 분류하고 있다. 해당 공공임대주택은 시민들이 저렴하게 20년 이상 장기간 거주가능할 뿐 아니라, 대부분 LH·SH 등 주택공기업이 직접 건설해 부동산시장에 부작용을 최소화하며 공급되기 때문이다.

현재 진짜공공임대주택은 101.6만호로 전체 주택수 2,294만호의 4.4%에 불과하다. 국내 주택 100호 중 4호만이 공공성 높은 공공임대주택이라는 뜻이다. 진짜공공임대주택이 총주택수의 20%까지 도달한다면 시민들의 주거안정에 크게 기여할 것이다. 저렴하고 장기간 거주가능한 진짜공공임대주택 확충이야말로 집값안정과 서민주거안정에 큰 도움이 될 것이다. 따라서 이재명 정부는 진짜공공임대주택 확충을 포함해 구체적인 공급정책 로드맵을 제시해야할 것이다.

 정부가 정비사업 활성화를 언급하는 가운데, 이에 앞서 부작용을 면밀히 검토하고 개발이익환수제를 강화해야한다. 오세훈 서울시장은 지난 14일 브리핑에서 재개발·재건축 정비사업으로 2031년까지 31만호를 착공하고 주택 순공급량은 8.5만호일 것이라고 밝혔다. 즉, 서울시 스스로 향후 5년 동안 22.5만 가구가 멸실될 것이라고 밝힌 셈이다. 단순 계산시 매년 4.5만 가구가 멸실되어 이주수요가 대규모로 발생할 것이다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 서울 전월세계약 거래건수는 연평균 59.5만호에 달했다. 매년 4.5만 가구가 추가로 전월세시장에 유입될 경우 전월세수요가 8% 증가하고 현재 전월세불안을 더욱 심화시킬 것으로 우려된다.

 정비사업으로 발생하는 막대한 시세차익·개발이익을 환수할 제도 역시 미흡하다. 재개발·재건축 사업의 개발이익은 기존 부동산 소유자들의 노력으로 발생하지 않았다. 용적률 상향, 도시정비, 공공시설 설치 등 사회적 여건으로 발생한 불로소득이다. 따라서 일정 수준 이상의 초과이익을 환수하는 개발이익환수가 필요하다. 그러나 ‘재건축 초과이익 환수제’(이하 재초환)의 경우, 정치권에서 시행유예·폐지추진·부담금완화 등을 반복해 지자체에서 집행을 유보해 징수단계까지 간 사례가 드물다. 경실련이 서울시 25개 자치구에 정보공개청구한 결과, 징수를 실시한 단지는 단 1곳에 불과했고, 조합원들이 완납한 단지는 단 한곳도 없었다. 재개발의 경우에는 재건축과 달리 초과이익 환수제도도 별도로 존재하지 않는다.

 이재명 정부는 건축비 거품을 제거하기 위해 분양원가 공개도 즉시 실시해야한다. 시민들이 건설원가를 알게 된다면 분양가 대비 건설원가를 확인해 집값거품 직접 검증할 수 있게 된다. 이재명 대통령 역시 과거 경기도지사 시절 GH의 원가공개를 결정했으며, 2021년 대선 후보 시절에는 “성남시와 경기도에서 시행한 ‘건설원가ㆍ분양원가 공개’를 전국으로 즉시 확대하겠습니다.”라고 밝힌 바 있다. 이재명 대통령은 LH 원가공개를 즉시 지시해야할 것이다.

 종합부동산세·장기보유특별공제도 개선해 조세정의를 실현해야한다. 현재 종합부동산세 주택분은 공시가격에서 9억원(1세대 1주택자 12억원)을 공제하고 공정시장가액비율(60%)를 곱한 금액을 세금부과 기준액으로 산정하고 있다. 과세대상기준을 강화하고 공정시장가액비율을 폐지해 공시가격을 100% 반영하도록 개선이 필요하다. 또한, 현재 장기보유특별공제 제도는 현재 1세대 1주택자가 일정한 요건을 충족하면 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있도록 해 과도한 혜택으로 작용하고 있다. 특히 초고가 주택 보유자가 막대한 양도차익을 얻고도 대규모 공제를 적용받으면서 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 쏠림을 부추길 가능성이 크다. 부동산의 실제 자산가치와 납세자의 부담능력을 보다 정확하게 반영하도록 종합부동산세의 기본공제와 공정시장가액비율, 각종 세액공제 및 장기보유특별공제를 종합적으로 개편해야 할 것이다.

 첫째, 이재명 정부는 집장사 중단하고 토지임대부 주택공급 확대하라!
 둘째, 이재명 정부는 진짜공공임대주택 공급방안을 포함한 구체적인 공급정책 로드맵 제시하라!
 셋째, 이재명 정부는 건축비 거품제거 위해 분양원가 지금 당장 공개하라!
 넷째, 종합부동산세·장기보유특별공제 개선하여 조세정의 실현하라!

 이재명 정부는 양질의 토지임대부 주택과 진짜공공임대주택 공급을 지속적으로 공급해 시민들의 주거안정을 위해 노력해야할 것이다. 나아가 분양원가를 공개해 건축비 거품제거를 위해 노력하고, 종합부동산세와 장기보유특별공제를 개선하여 조세정의를 실현해야할 것이다.