하나은행 컨소시엄, '신규 공급에 대한 대기수요 풍부... 기존 성공적인 사업사례 대비 월등한 수준의 이익률(24.3%) 예상'
산업은행 컨소시엄 '수요 충분, 가격 및 분양성에 대한 경쟁력 높아... 인허가·토지보상 리스크 적극 분담주체는 성남도시개발공사'
메리츠증권 컨소시엄 '강남권 수요를 흡수할 대체지... 임대 용이, 매매가격 상승 기대'
박수영 의원, '3대 리스크(토지보상·인허가·분양) 공모 때부터 해소... 수시로 말 바꾸는 이재명 후보 이번에도 기대하겠다' -
남 대장동·제1공단 결합도시개발사업」에서 민간기업인 화천대유자산관리 등이 고수익을 얻은 것에 대해 이재명 후보 측은 꾸준히 ”하이 리스크, 하이 리턴“이라는 취지로 해명했다.
이재명 후보는 지난 14일 기자회견에서 ”리스크 감수에 따른 정당한 보상“이라고 말했으며, 22일에는 페이스북을 통해 ”부동산 경기가 나빠졌다면 이익은 더 줄거나 손해 봤을 것“이라고 주장했다.
또한 열린 캠프에서 배포한 ‘대장동 개발사업 Q&A’에는 ”화천대유는 대장동 사업에 대한 모든 리스크를 부담하였습니다“, ”부동산경기가 악화되면 엄청난 손해를 입게 되는 것입니다. 굳이 말하자면, '하이 리스크 하이 리턴'이라고 말 할 수 있겠지요“라고 적었다.
하지만 공모 당시 참여한 하나은행 컨소시엄, 산업은행 컨소시엄, 메리츠종합금융증권 컨소시엄은 모두 대장동의 입지여건, 대기수요 등을 고평가하고 높은 수익률을 전망한 것으로 확인됐다.
국민의힘 박수영 국회의원(부산 남구갑)이 3개 컨소시엄에서 성남도시개발공사에 제출한 ‘사업계획서’를 분석한 결과에 따르면, 사업성 분석과 리스크 관리 계획 등을 통해 입지조건이 좋고 수요가 높아 사업성이 좋고 리스크는 낮다고 평가했다.
공모에 선정된 하나은행 측은 ”신규 공급에 대한 대기수요가 풍부하다“며 ”기존 성공적인 사업사례 대비 월등한 수준의 이익률을 예상“한다고 분석했다.
산업은행 측은 ”사업지의 우수한 입지여건 등을 고려해 볼 때, 용지에 대한 수요는 충분할 것으로 판단“되고, ”상업용지 및 공공용지의 경우 타 택지개발지구와 같이 분양이 양호할 것으로 예상된다“고 적었고,
메리츠 측 역시 ”신규수요, 대체수요, 투자수요로 임대가 용이하고 매매가격이 상승할 것으로 기대“한다며 ”강남권 수요를 흡수할 수 있는 대체지로서 부각 가능“하다고 평가했다.
이는 2015년 당시 이재명 당시 성남시장이 서명·승인한 「대장동·제1공단 결합도시개발사업 추진에 따른 다른 법인에 대한 출자승인 검토보고」의 ”NPV(순현재가치)는 33,575백만원, IRR(내부수익률)은 6.66%, B/C분석은 1.03으로 나타나 종합적으로 사업의 타당성이 있다“는 내용과 유사한 맥락이다.
컨소시엄들이 높은 수익성과 낮은 리스크를 예상할 수 있었던 요인 중 하나는 인허가리스크를 성남도시개발공사가 지원하기 때문이었다.
하나은행 측은 사업리스크 분석 및 관리방안에 인허가 관련 위험의 대책으로 ”성남도시개발공사에서 인허가 업무를 지원“한다며, 공공기관인 성남도개공이 인허가 관련 대관업무를 지원하고 토지보상업무 대행 및 계약체결을 추진”한다고 계획했다.
산업은행 측도 본 사업의 특성을 “성남도개공에서 토지보상 대행 및 관련 인허가 업무지원을 통해 인허가 리스크 최소화 가능”이라고 평가하며, “인허가리스크와 토지보상리스크의 적극적 분담주체는 공공출자자”라고 명시했다.
메리츠 측 역시 사업추진 주체별 역할을 통해 성남 도개공이 “토지 보상 대행 및 관련 인허가 업무를 지원(기반시설 조성 및 설치, 개발계획변경, 지구단위계획 등)”한다고 적었다.
컨소시엄이 예상한 사업성 분석에 따른 수익률도 매우 높은 것으로 나타났다. 사업비 대비 수익률은 하나은행 측이 24.3%로 가장 높았고 산업은행 측은 18.74%를 예상했다.
메리츠 측은 예상하지 않았지만 약 15%일 것으로 추정된다. 건설업계에서 사업비 대비 수익률이 15% 이상이면 적당한 수익이 날 것으로 예상하는 것에 비추어 볼 때,
하나은행 측이 제시한 24.3%는 매우 높은 수치이다. 매출액 대비 수익률은 하나은행 측이 19.5%로 역시 가장 높았고, 산업은행 측 15.86%, 메리츠 측 11.3%순이었다.
한편, 2011년 이재명 당시 성남시장이 제출한 「성남시 도시개발공사 설립 의견 청취안」에는 “대장동 도시개발에서 순이익 3,137억 300만 원이 예상되며 투자 대비 수익률은 29.2%”라는 내용이 담겨있다.
박수영 의원은 “통상 도시개발 사업에서 3대 리스크로 토지보상 리스크, 인허가 리스크, 분양 리스크를 꼽는데, 사업계획서들을 보면 토지보상과 각종 인허가는 성남도시개발공사가 지원·분담한다고 명시되어 있고 사업성도 아주 좋은 것으로 평가했다”며, “이재명 후보가 주장하는 민간이 감수했다는 리스크는 이미 사업 공모 때부터 해소되었던 것”이라고 지적했다.
또한 박 의원은 “팩트 체크 결과 모든 컨소시엄이 ‘노 리스크 하이 리턴’이라 평가했고 과거의 이재명 성남시장도 동일한 주장을 했는데, 지금의 이재명 후보는 ‘하이 리스크 하이 리턴’이므로 정당했다는 완전히 다른 주장을 펼치고 있다”며, “과거와 지금의 이재명 후보 중 누가 진짜 이 후보인지 모르겠다”고 언급했다.
이어 박 의원은 ”게다가 이 후보는 대장동 개발 사업의 설계는 본인이 했다며 최대치적이라고 자랑했다가, 열흘 만에 대표적인 적폐 사업이라고 비판하는 등 말을 수시로 바꾸고 있는데 이번에는 말이 또다시 어떻게 바뀔지 기대하겠다“며, ”매번 말도 안 되는 정책에 ‘기본’을 갖다 붙이던데 본인부터 ‘기본’을 챙기고 성실히 검찰 수사에 협조하길 바란다“고 말했다.
한편, 박수영 의원실은 이번 국정감사 기간에 대장동 아수라 게이트에 대한 팩트체크를 중점적으로 진행할 예정이다고 밝혔다.
